Роскошь жилья

Налог на недвижимость может стать подоходным.

Новый налог на недвижимость по всей стране должен быть введен уже с 2013 года. Но чиновники не могут определиться с принципами его взимания, которые не ударили бы по большей части россиян. Сейчас чаще других обсуждается вариант распространения этого налога на богатых собственников, а также на владельцев нескольких жилых объектов. Браться он будет в зависимости от рыночной стоимости жилья. Но эксперты предупреждают, что цены у нас сильно искажены нынешней схемой налогообложения.

О необходимости в ближайшие годы ввести налог на недвижимость в очередной раз заявил премьер-министр Владимир Путин, отвечая на прошлой неделе на вопросы россиян. Правда, назвал он его налогом на роскошь (см. «МН» от 16 декабря). За этим может стоять принципиальное решение ввести такой налог только для состоятельных россиян.

Налог на недвижимость должен заменить существующие сейчас налоги на землю и имущество физических и юридических лиц. О необходимости их объединения говорят с 90-х годов прошлого века. В 2004 году Госдума даже приняла в первом чтении соответствующую главу Налогового кодекса. Но дальше дело не пошло, так как трудно с одной стороныопределить единые подходы к взиманию этого налога, чтобы правильно разделить доходы между региональными и муниципальными бюджетами. Сейчас до 80% имущественных налогов (исключая транспортный) уплачивается с собственности юридических лиц в региональные бюджеты. Остальные налоги наполняют муниципальные бюджеты. В 2010 году с их помощью собрано 552 млрд руб. Еще не менее 500 млрд руб., по оценкам экспертов, составляют арендные платежи. В сумме этот триллион обеспечивает в среднем 17% доходов муниципальных образований. Как отмечает председатель комитета ТПП по недвижимости Олег Скуфинский, в других странах имущественные налоги дают до 80% доходов местных бюджетов, так что потенциал у нового налога довольно большой.

Знакомый с обсуждением механизмов взимания нового фискального сбора замдиректора Института экономики недвижимости ВШЭ Вадим Засько во вторник на «круглом столе» «Перспективы и экономические последствия введения налога на недвижимость» рассказал о наиболее вероятном варианте решения проблемы. По словам эксперта, в руководстве страны «стараются по максимуму учесть социальный аспект нового налога, чтобы ни в коем случае не задеть малоимущие слои». Сделать это можно, только если уровень ставки налога на жилую недвижимость для граждан будет зависеть от уровня их доходов и от того, каким способом получена эта недвижимость. «Если квартира на Кутузовском проспекте досталась по наследству, то она вряд ли будет облагаться налогом, хотя находится в престижном районе. А вот к собственнику нескольких квартир даже эконом-класса будут вопросы у налоговой службы», — поясняет Засько.

Для малоимущих, а также для сельских жителей ставка налога будет скорее всего нулевой либо сотая или тысячная процента от кадастровой стоимости жилья. Для богатых людей с доходом более 1 млн руб. в год ставка может быть в пределах 1–3%, «а может быть и выше», предположил Засько.

Взиматься налог будет не с инвентаризационной стоимости недвижимости, как сейчас, а с ее кадастровой оценки, максимально приближенной к рыночной цене. В некоторых регионах цена жилья по кадастру в разы больше инвентаризационной, а, например, в Башкирии — в десять раз.

Брать налог с рыночной цены жилья несправедливо, убеждена директор Института проблем регистрации оценки и налогообложения недвижимости Наталья Тахтарова. От 15 до 30% в ней составляет плата за подключение к коммуникациям. «Покупатель платит за инфраструктуру по полной, а мы с него еще налоги хотим за это постоянно брать», — возмущается эксперт.

Из-за того, что существующий сейчас налог на имущество идет в региональные бюджеты, муниципалитеты не заинтересованы ни в расширении налогооблагаемой базы, ни в увеличении собираемости этого налога. Налогоплательщики ставятся на учет в заявительном порядке и за счет самих граждан или юрлиц. Это неверно, считает Скуфинский. Чем меньше объектов в кадастре, тем больше придется платить добросовестному собственнику после введения нового налога. Уже сейчас в базах ФНС содержится вдвое меньше объектов, чем в кадастре Росреестра, который только формируется. Если бы разницы не было, налогов сейчас собиралось бы на 45 млрд руб. больше.

Свои бюджеты муниципалитеты пытаются наполнять преимущественно за счет продажи участков земли под застройку, обращает внимание вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Поэтому они заинтересованы сделать это как можно дороже, что тоже закладывается в цену недвижимости, в том числе и жилой.

Замглавы ФНС Светлана Бондарчук обратила внимание, что сейчас из-под обложения налогом на землю полностью выпадают многоквартирные дома, так как невозможно рассчитать долю каждого из собственников. То же самое касается и обложения налогом на собственность мест общего пользования в этих домах, добавляет представитель одного из московских ТСЖ Юрий Павленков. С теми же проблемами придется столкнуться при введении нового налога. Приемлемого решения пока никто не предложил. Павленков убежден, что придется сделать налоговыми агентами жилищные кооперативы и ТСЖ.

Хотя налог на недвижимость будет полностью поступать в региональный и муниципальный бюджеты, право самостоятельно устанавливать его ставку местным органам власти будет дано не ранее чем через 5–7 лет, убежден Засько. Пока же механизм функционирования нового сбора будет отрабатываться на федеральном уровне. Зато потом, возможно, даже собирать этот налог станут сами местные власти, а не ФНС, о чем недавно говорил глава этого ведомства Михаил Мишустин.

Попытка ввести единую ставку налога для всех регионов может провалиться, предупреждает Скуфинский. Чтобы обеспечить нынешний объем поступлений по имущественным налогам, в Кемеровской области достаточно собрать по 123 руб. с одного объекта в год, а в Иркутской области — 1496 руб. С учетом же предполагаемого освобождения от налогообложения 55 кв. м жилой площади на собственника (такой вариант тоже рассматривается) в Кемеровской области налог придется увеличить до 376 руб. за объект, в Иркутске — до 4163 руб. в год.

В качестве эксперимента налог на недвижимость на основании местных законов будет введен уже в следующем году в 12 регионах, где кадастровая оценка объектов недвижимости завершена. Квитанции об уплате налогоплательщики получат к концу 2013 года. И Минфин, и налоговая служба обещают выявить все проблемы от налоговой нагрузки.