18+

Как «льготная ипотека» убивает рынок недвижимости Иркутска

Несмотря на массовое обнищание домохозяйств и снижение покупательной способности граждан в Иркутске стремительно дорожает жилье. Рост цен столь масштабен, что впору говорить о надвигающемся коллапсе.

БАБР неоднократно писал про риски так называемого ипотечного пузыря, созревшего в России после запуска программы льготной госипотеки:

Пир во время Сovid: в России созрел ипотечный пузырь

Тревожная осень: ипотечный пузырь и просроченные кредиты

Правительство Михаила Мишустина продлило льготную ипотеку до 1 июля 2021 года. Эксперты предупреждают, что все позитивные эффекты программы уже исчерпаны, дальше можно ожидать охлаждения рынка и роста неплатежей. Здесь важно понимать, что программа изначально задумывалась не как мера по облегчению жилищного кредита, а как тактическое средство поддержания стабильности на строительном рынке. Иными словами, спасали прежде всего крупных застройщиков. В этом плане льготная ипотека себя полностью оправдала: девелоперы отчитываются о 30-50% росте доходов по сравнению с 2019 годом.

Для граждан ситуация менее однозначна. До старта программы люди брали ипотеку под 8-10%, теперь — под 6,5%. Казалось бы, выгоды налицо. Однако выигрыш в ставке с лихвой перекрыт ростом цен, который в среднем по стране уже составил более 10% для новостроек. На разгон ценников играют и другие факторы: отмена долевого строительства (с 1 июля 2019 года) и отток денег с депозитов из-за понижения ставки ЦБ до исторического минимума.

Последний пункт заслуживает особого внимания: огромное число квартир продается «инвесторам», которые хотят с помощью недвижимости защитить свои накопления, расценивая этот актив как привычную альтернативу депозитам. Слово «инвестор» взято в кавычки не случайно. В реальности такого рода вложения дают больше вреда, чем пользы — трех и пятилетние налоговые барьеры НДФЛ ограничивают возможности для спекуляций, а продажа с длинным плечом зачастую оборачивается тем, что всю прибыль съедает инфляция и девальвация. Применительно к рынку в целом подобные «инвестиции» создают дисбаланс спроса и оказывают давление на цены.

Все перечисленные факторы — льготная ипотека, сворачивание долевки и перевод накоплений в недвижимость — делают ситуацию крайне нездоровой. В стране жесткий кризис, доходы падают, покупательная способность граждан и домохозяйств находится на многолетнем дне. А цены на квартиры растут, причем галопирующими темпами.

Поговорим про Иркутск

В 2016-17 годах, на излете предыдущего кризиса, цены стагнировали, а местами даже падали, что отражало общую социальную и экономическую апатию общества. Так среди городских новостроек цена квадрата колебалась у отметки 56 тысяч рублей, среди вторичного жилья — 55 тысяч рублей. Первая волна подорожания пришлась на 2018-19 годы, когда рынок начал оживать, подстегиваемый не только вялым оптимизмом домохозяйств, но и страхом перед строительной реформой, предполагавшей монополизацию и банкротство значительного числа малых и средних фирм (эти опасения по большей части подтвердились). К концу 2019 года средняя цена квадрата в новостройке Иркутска выросла до 63 тысяч рублей, на вторичном рынке — до 64 тысяч рублей.

А потом наступил 2020 год. Льготная ипотека. Ура. За январь-сентябрь цены на первичном рынке выросли на 21% (!), до 75 тысяч рублей за квадрат, на вторичном — до 74 тысяч рублей. Расклад по отдельным района впечатляет еще сильнее: например, цена квадрата в новом доме Октябрьского района выросла до 80 тысяч рублей, а в центральном Кировском районе —до 95 тысяч рублей. Такой уровень цен сложно назвать адекватным, ведь он никак не соотносится с динамикой доходов горожан.

Возьмем Ленинский район Иркутска, который в силу исторических особенностей всегда считался дешевым (и неблагополучным). В 2016 году квадрат нового жилья здесь стоил около 41 тысяч рублей, к сентябрю 2020 года он подорожал до 59 тысяч рублей (рост на 43% или 18 тысяч). Или неблагоустроенный и депрессивный Куйбышевский район: за четыре года цена квадрата здесь выросла с 44 до 72 тысяч рублей (+ 63% или 28 тысяч). Интересно, а на сколько за эти годы выросли реальные располагаемые доходы жителей указанных районов?

Ситуация абсурдна: в микрорайоне Березовый Марковского МО, который давно укрепился в статусе одного из главных пригородных гетто Иркутска, цена квадрата подскочила до 63-70 тысяч рублей, притом что еще два года назад цены не превышали 50 тысяч рублей, а на этапе строительства (2014-16 годы) застройщик отдавал квартиры по 30 тысяч за квадрат. Безумие, по другому и не скажешь.

Иркутский рынок недвижимости чудовищно перегрет, это очевидно. И самое печальное, что такой расклад неизбежно отсекает от покупки жилья самую нуждающуюся прослойку — молодые семьи, ведь когда цены растут на 20-25% в год никакая льготная ипотека уже не помощник. Кто выигрывает от этой вакханалии? Прежде всего, строительные бароны, которые получают сверхприбыли, спихивая «инвесторам» и перекупщикам все свободные объемы, причем качество жилья волнует и тех и других в последнюю очередь — они не собираются в нем жить.

URL: http://m.babr24.com/?IDE=206361

bytes: 5586 / 5104

Обсудить на форуме Бабра в Telegram

Поделиться в соцсетях:

Другие статьи и новости в рубрике "Экономика и бизнес" (Иркутск)

Михаил Хардиков: стало ясно, что вектор верный

Неплатежи за электроэнергию в октябре снова начали расти.

Автор: Александр Волобуев.

Источник: Ведомости.

Экономика и бизнес, Экология

Россия, Красноярск, Иркутск

582

02.12.2020

В Прибайкалье и Красноярском крае растёт задолженность по зарплатам

По данным Росстата на 27 ноября, 282 организации Сибирского федерального округа задолжали своим сотрудникам более полутора миллиардов рублей.

Ковидный локдаун сократил доходы сибиряков

В третьем квартале 2020 года в большинстве регионов России начал расти среднедушевой доход.

Виктор Романов: истинная история бизнесмена

«Утверждать что-либо, не имея возможности доказать это законным путем, означает клеветать» Пьер Огюстен Карон Бомарше Хочешь потерять друга?

Автор: Максим Бакулев.

Источник: Babr24.

Экономика и бизнес, Расследования

Иркутск

7196

30.11.2020

Дума Стекачева поощряет точечную застройку?

Дума Иркутска продолжает мягко лоббировать интересы крупнейших застройщиков города.

Автор: Василий Сибирцев.

Источник: Babr24.com.

Экономика и бизнес, Недвижимость

Иркутск

2482

30.11.2020

Депутаты Заксобрания Иркутской области приняли бюджет на 2021 год

30 ноября на очередной сессии Законодательного собрания Иркутской области депутаты приняли во втором чтении бюджет региона.

Сбербанк предоставит Иркутску кредит на 837 миллионов

Сбербанк откроет кредитную линию для администрации Иркутска.

Аукцион на снос первой хрущёвки объявлен в Ангарске

Администрация Ангарска объявила аукцион на снос трехэтажного аварийного дома 335-й серии. Документы размещены на сайте госзакупок.

Изношенные на 75-90 процентов инженерные сети Усолья начнут ремонтировать в 2021 году

Инженерные сети Усолья-Сибирского изношены на 75-90 процентов. Их ремонт начнется в 2021 году.

К проектам «Енисейской Сибири» присоединится Иркутская область

Бизнес-проекты Иркутской области будут включены в «Енисейскую Сибирь».

Мэрия Иркутска впервые выделила ₽300 миллионов на спасение трёх МУПов

Мэрия Иркутска на заседании 26 ноября решила выделить более 300 миллионов рублей на спасение трёх муниципальных предприятий.

Иркутская мэрия просит полицию проверить собственные МУПы

Мэрия Иркутска готовит обращение в полицию. Чиновники считают, что руководство трёх унитарных предприятий нарушает закон.